Отчет об оценке – это итоговый документ, который составляет независимый оценщик по результатам выполнения задания на оценку того или иного имущества.

Отчет могут использовать в качестве доказательства в суде при соблюдении ряда требований, о которых мы расскажем в настоящей статье.

Необходимость в оценке недвижимости в рамках судебного производства может возникать и физических, и у юридических лиц. Обычно к ней прибегают при возникновении споров между сторонами относительно стоимости недвижимости, при определении упущенной выгоды, размера взыскиваемых налогов, при изъятии недвижимости в рамках исполнительного производства и другое. Это неудивительно, ведь в большинстве подобных судебных  разбирательств цена иска является спорной. Ответчик старается ее уменьшить, а истец, напротив, увеличить. Объективную оценку может дать лишь независимый эксперт. 

Оценка для суда заказывается в независимой оценочной компании, которая подготавливает отчет об оценке. Этот отчет является полноценным с юридической точки зрения документом, содержащим полные данные о реальной рыночной стоимости объекта, и может служить доказательством в суде. В ряде случаев он становится единственным документом, устанавливающим цену иска.

Поскольку любой ценный объект может стать предметом судебного разбирательства, недвижимость не является исключением. Споры в отношении объектов, связанных с землей, составляют большую часть всех рассматриваемых в судах дел.

В связи с тем, что любой иск в отношении недвижимости носит имущественный характер, исковые требования следует оценить в стоимостном выражении, определив цену иска.

Обычно она носит спорный характер: истец в своих интересах значительно завышает цену недвижимости, ответчик же, наоборот, склонен ее занижать. Рассудить их и установить объективную цену позволит лишь независимая оценка квартиры для суда.
Заказать мероприятие может каждая из сторон процесса. Учитывая наличие непреодолимого спора, им редко удается договориться по поводу того, кто будет проводить экспертизу. В результате на рассмотрение суда нередко поступает сразу несколько отчетов об оценке рыночной стоимости объекта с разными результатами.

Разница в 10-15% считается допустимой: если стороны не против, можно использовать усредненный результат обеих оценок.

Ходатайство о проведении независимой экспертизы по оценке недвижимости может подать и одна из сторон, например, если она не проводила собственной оценки, а результаты, представленные второй стороной, ее не удовлетворили.

В случае назначения независимой экспертизы, стороны вправе просить суд поручить ее конкретному эксперту или учреждению. Если у сторон нет единого мнения по этому поводу, суд выбирает оценщика самостоятельно.

По результатам проведения независимой экспертизы для суда оценщик составляет письменное заключение ст. 86 ГПК). Его результаты обычно принимаются судом в качестве доказательства, но суд имеет полное право не согласиться даже с результатами назначенной им оценки недвижимости. В этом случае производится переоценка с привлечением иного эксперта.

Что касается самой процедуры оценки, она проводится по общим правилам, о которых мы поговорим позже. Судебный характер такой оценки проявляется лишь в том, что представленный отчет будет считаться доказательством, а экспертизу назначат в процессуальном порядке.

Оценка может назначаться в обязательном порядке, если предоставленная информация недостоверная или неполная. Если истец завышает исковые требования, а ответчик пытается их снизить, отчет об оценке стоимости недвижимости, подготовленный независимым экспертом, станет для суда основным документом при принятии решения. Если отчет составлен правильно, соответствует российскому законодательству, федеральным и международным стандартам, то является официальным документом, имеющим юридическую силу.

Результаты оценки имущества для суда должны быть обоснованы, эксперт-оценщик обязан указать все подходы и показатели, которые применялись, расчетные формулы, провести анализ рынка, составить подробное описание объекта. Для этого независимый оценщик должен быть достаточно квалифицирован и опытен. Часто при рассмотрении дел требуется его присутствие в суде. Закон требует, чтобы он был членом СРО (Российского общества оценщиков), а также имел полис страхования профессиональной ответственности. Он может работать в штате оценочной компании или вести частную практику.

Оценкой недвижимости занимаются специалисты — оценщики. Их деятельность регулирует ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998. По этому закону оценщики должны: 

• иметь диплом, дающий право заниматься этим родом деятельности, 
• быть членом Саморегулируемой организации оценщиков (подтверждается свидетельством), 
• иметь полис страхования профессиональной ответственности. 

Все эти документы можно запросить при заказе услуг оценщика. 

В отчёте оценщик обязан обосновать свои выводы, указать все подходы, показатели, расчётные формулы, провести анализ рынка и составить подробное описание объекта. 

В процессе судебного разбирательства действует принцип состязательности сторон, где каждая доказывает те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений (ст. 65 АПК РФ). От степени активности стороны в процессе, способности сформировать свою доказательственную базу зависят ее шансы на успех.

Чтобы усилить свою позицию по делу сторона процесса должна представить максимум возможных доказательств и сообщить все имеющиеся у нее аргументы.

Одним из важнейших доказательств по делу является отчет об оценке рыночной стоимости того или иного имущества.

Отчет используют для обоснования выбранной расчетной величины, по которой оцениваются определенное имущество, убытки (например, оценка стоимости восстановительного ремонта поврежденного в результате ДТП транспортного средства) и т.д.

Как и любое другое доказательство, отчет об оценке не может иметь заранее установленной силы (п. 5 ст. 71 АПК РФ).

Суд его учитывает при принятии решения наряду с иными имеющимися доказательствами.

Чтобы отчет об оценке лег в основу судебного решения, необходимо, чтобы он являлся относимым, допустимым и достоверным доказательством, соотносился с другими имеющимися в деле доказательствами.

Экспертное заключение – в приоритете

Отчет об оценке необходимо отличать от такого доказательства, как экспертное заключение. Документы имеют схожие доказательственные функции: дать компетентное профессиональное суждение, входящее в область познаний оценщика/эксперта, по поставленным вопросам.

Однако между этими доказательствами есть и существенные различия. В чем они заключаются?

• Эксперт имеет самостоятельный процессуальный статус лица, участвующего в деле (ст. 55 АПК РФ), в то время как у оценщика такого статуса нет.

Отчет об оценке используется как письменное доказательство по делу, а сам он может быть приглашен для участия в деле только как специалист для дачи необходимых пояснений, то есть как и любой другой специалист (ст. 55.1 АПК РФ). Его пояснения учитываются как специальное средство доказывания - консультация специалиста.

• За дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку (п. 5 ст. 55 АПК РФ). Оценщик такой подписки не дает и об уголовной ответственности не предупреждается.
• Эксперт, участвуя в деле, вправе задавать вопросы участникам разбирательства, а оценщик, привлеченный в качестве специалиста, - нет. Если суд оценщика в качестве специалиста не привлек, то он вообще в суде не появляется, исследуется только подготовленный им отчет как письменное доказательство по делу. А вот эксперт даже без вызова в процесс для дачи пояснений все равно является его участником с момента назначения судом.

Экспертное заключение имеет более высокое доказательственное значение, чем отчет об оценке. И при наличии отчета об оценке и экспертного заключения в материалах дела суд, скорее всего, приоритет при оценке доказательств отдаст именно экспертному заключению.

Отчет об оценке может усилить позицию стороны по делу, в пользу которой оказалось экспертное заключение, если он также подтверждает соответствующие обстоятельства, то есть соотносится с экспертным заключением.

Экспертное заключение может даваться на отчет об оценке с целью проверки его обоснованности (например, экспертное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, направленный на опровержение достоверности кадастровой стоимости), что также свидетельствует о его более важном доказательственном значении (Постановление ФАС ВСО от 24.01.2013 по делу N А33-16693/2010).

И что, экспертное заключение никак нельзя преодолеть?

Можно, в этом поможет отрицательная рецензия, из содержания которой следует, что проведенная экспертиза не отвечает установленным требованиям.

Даже если рецензию на экспертное заключение дает эксперт, суд такую рецензию не примет, поскольку она дается вне рамок судебного дела и по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения по ст. 307 УК РФ, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет (Постановление ФАС ПО от 24.12.2012 по делу N А12-21778/2011).

Тем самым рецензия на экспертное заключение отличается от самого экспертного заключения, которое должно учитываться в том числе и в случае, когда получено вне рамок судебного дела и при отсутствии сведений о предупреждении эксперта об уголовной ответственности.

Оно принимается во внимание судом при принятии решения наряду с другими доказательствами, представленными сторонами (Постановление ФАС ВСО от 16.04.2014 по делу N А19-2754/2013).

Подобная рецензия является субъективным мнением частного лица, вследствие чего не может являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках судебного дела экспертизы (Постановление ФАС ПО от 01.08.2014 по делу N А49-3623/2013, решение суда по интеллектуальным правам от 10.06.2014 по делу N СИП-210/2013).

Однако рецензия на экспертное заключение при наличии в деле нескольких экспертных заключений, содержащих взаимоисключающие выводы, создает возможность для назначения по делу дополнительной экспертизы, на чем нужно настаивать сторонам процесса (Постановление ФАС МО от 11.05.2012 по делу N А40-96317/10-45-707).

В рецензии экспертное заключение может быть подвергнуто критическому анализу, в нем могут быть проанализированы все допущенные экспертом недостатки, например, использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки (п. 14 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО N 5), утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328).

Наличие таких недостатков позволит участнику процесса настаивать на проведении по делу дополнительной экспертизы (Постановление Арбитражного суда МО от 27.08.2014 по делу N А40-72557/12-14-673).

Если ваш отчет об оценке опровергается проведенной по делу экспертизой, заключение которой содержит иные выводы, на такое заключение можно представить отрицательную рецензию и заявить ходатайство о проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы.

Отчет об оценке может оспариваться в самостоятельном порядке с заявлением требования о признании его недействительным.

Возражать против отчета об оценке можно в случае направления его процессуальным оппонентом в качестве доказательства. В этом случае необязательно предъявлять встречный иск о признании отчета об оценке недействительным, так как суд на основании ст. 71 АПК РФ учтет возражения на отчет об оценке и даст ему правовую оценку наряду с другими доказательствами.

Свои возражения о недостоверности отчета об оценке нужно подкреплять конкретными доказательствами, которые исключают использование отчета об оценке в качестве допустимого доказательства по делу:

• отчет основан на неподтвержденной или неполно исследованной информации и документах, что исключает использование его в качестве допустимого доказательства по делу (Постановление ФАС УО от 14.06.2013 N Ф09-6335/11 по делу N А76-8120/10);
• в отчете отсутствует информация о методике расчета стоимости и выведение стоимости на основе информации общего характера из открытых источников (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.10.2011 N 33-15081/2011);
• истечение 6 месяцев с даты составления отчета об оценке, что лишает указанную в нем величину доказательственного значения на основании п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (Постановление Арбитражного суда ВВО от 16.09.2014 по делу N А43-9578/2012);
• наличие в отчете об оценке очевидных арифметических ошибок, допущенных при расчете рыночной стоимости объекта оценки, отсутствие обоснования от применения подходов по оценке, если указанные недостатки привели к неправильному результату определения стоимости оцениваемого имущества (Постановление ФАС ВВО от 08.07.2014 по делу N А11-3786/2013);
• несоответствие отчета об оценке требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, наличие суждений и выводов, которые могут быть неоднозначно истолкованы или вводить в заблуждение, отсутствие в отчете даты проведения оценки, неиспользование стандартов оценки, отсутствие указания на цели и задачи проведения оценки;
• использование в отчете различных допущений и ограничений, предположений, непроведение осмотра оцениваемого объекта, что влияет на достоверность представленных в нем выводов, и др.

При отсутствии конкретных доказательств недостоверности отчета об оценке основания для признания его недостоверным не имеются, поскольку сам по себе факт несогласия с ним одной из сторон по делу о его недостоверности свидетельствовать не может (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 18.02.2014 по делу N 33-2069/2014).

Пример из практики:

В одном деле суд, отклоняя доводы должника о недостоверности величины произведенной оценки, указал на то, что отчет об оценке соответствует установленным требованиям и является достоверным.

Оценщик при определении итоговой стоимости объекта оценки учел тот факт, что реализация арестованного имущества происходит в ограниченные законом сроки, в связи с чем расчет произведен в условиях вынужденной реализации и сокращенного периода экспозиции.

Оценщиком применялся только затратный подход. В отчете указано, что, поскольку достаточная и достоверная информация о расходах и доходах, связанных со сдачей объектов в аренду, не представлена, доходный подход в рамках данного отчета не применялся. Раз достаточное количество достоверной информации о сделках купли-продажи или предложениях о продаже не было найдено, то было принято решение об отказе от сравнительного подхода.

Поскольку доказательства неправомерности отказа оценщика от доходного и сравнительного подходов, равно как и иных доказательств недостоверности отчета об оценке, в материалы дела представлены не были, суд отметил, что нет оснований полагать, что были нарушены права должника на адекватную (рыночную) оценку его имущества (Постановление ФАС ВСО от 26.04.2013 по делу N А33-14789/2012).

Не могут быть основаниями для признания отчета об оценке недостоверным содержащиеся в нем незначительные описки, ошибки и мелкие неточности, которые не влияют на существо проведенного исследования (Кассационное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 17.01.2012 по делу N 33-105).

Поэтому, если достоверность отчета об оценке в установленном порядке не оспорена и не опровергнута, ходатайства о проведении экспертизы на предмет достоверности отчета оценщика в ходе рассмотрения дела не заявлялись, оснований считать его ненадлежащим доказательством не имеется (Постановление ФАС УО от 11.06.2014 N Ф09-3444/14 по делу N А07-2152/2013).

Фактически, такая оценка является обязательной частью дел о конфискации имущества у должников, при имущественных спорах, при разбирательствах хозяйствующих субъектов, поскольку все перечисленные процессы требуют наличия точного расчета стоимости иска. При чем требование о проведении оценки может выдвинуть как одна из сторон, так и сам суд.

Отличительной особенностью оценки недвижимости в рамках судебного разбирательства является необходимость независимых и объективных действий со стороны оценщика. Независимый эксперт не может действовать в интересах одной из сторон и должен принимать меры для предотвращения новых конфликтом между сторонами процесса. Кроме того, в ходе суда оценщик должен быть готов грамотно и убедительно отстоять свою точку зрения по оценке рассматриваемого объекта, поскольку вторая сторона может потребовать встречной экспертизы. Отметим, что от качества работы оценщика во многом зависит исход рассмотрения дела.

Оценка недвижимости для суда может производиться относительно любых квартир, сооружений и зданий, в том числе и производственных помещений или незавершенного строительства. Так же при необходимости производится оценка нанесенного недвижимости ущерба.

Последовательность действий при оценке недвижимости для суда регламентируются законом РФ «Об оценочной деятельности..» и профессиональными стандартами. Расчет стоимости оцениваемой недвижимости производится одним или несколькими принятыми для оценки методами. При этом учитываются существующие на рынке недвижимости тенденции, проводятся необходимые экспертизы и исследования. Все это делается для наиболее полного обоснования ценообразующих показателей. Как правило, при оценке обязательно учитывается местоположение объекта и окружающая его инфраструктура, а так же физическое состояние объекта, его износ. В результате рассчитывается рыночная, ликвидационная или восстановительная стоимость объекта, в зависимости от дела, в рамках которого производится оценка.

Для того чтобы заказать оценку недвижимости в рамках судебного разбирательства нужно предоставить следующий пакет документов

• правоустанавливающие документы на оцениваемый объект, а при необходимости и на земельный участок, где расположен оцениваемый объект;
• тех.паспорт БТИ или выписка из него;
• для юр. лиц - выписка о балансовой стоимости объекта;
• для участков и зданий - копия геодезического плана с обозначением физических границ объекта, поэтажный план здания, сведения о составе объекта;
• сведения о наличии дополнительных обременений на оцениваемый объект (долговых, залоговых обязательств, налоговых обременений, договоров, наличие арендаторов и т.д.)

квартиры

дачные дома, коттеджи и дачные участки

здания и сооружения

земельные участки различного назначения

Такая оценка чаще всего применяется:

• при разделе имущества между долевыми собственниками (бывшими супругами, родственниками и т. д.);
• при составлении искового заявления, в котором должна быть указана подобная информация (чаще всего при решении имущественных споров);
• при изъятии имущества банком или иной организацией — такие случаи достаточно редки, но всё же встречаются);
• при выделении долевой собственности (чаще для недвижимости) — в этом случае может быть проведена как оценка для суда, так и досудебное исследование;
• в ситуациях, когда необходимо разрешить возникшие налоговые споры;
• в иных ситуациях при сделках купли/продажи, а также при возникновении сомнений у суда, что указанная кем-либо стоимость является достоверной и соответствует рыночной цене (в таких случаях люди предпочитают, чтобы проводилась независимая оценка для суда).

 

Есть несколько основных причин, по которым суд может потребовать оценку недвижимости. 

1. Бракоразводный процесс. При разводе совместно нажитое имущество делится пополам. Чтобы справедливо разделить доли, необходимо провести оценку недвижимости. 
2. Наследство. Здесь, как и с бракоразводным процессом, оценка недвижимости нужна для того, чтобы справедливо разделить доли между наследниками. 
3. Оспаривание кадастровой стоимости объекта. Это нужно для уменьшения налогооблагаемой базы. 
4. Взыскание задолженности. Таким образом суд выявляет возможные источники погашения задолженности, если заёмщик не выполнил свои обязательства перед кредитором. 
5. Оспаривание сделки купли-продажи. Случается так, что одна из сторон не согласна с проведением сделки по продаже недвижимости. В таком случае, чтобы доказать свою правоту, потребуется провести оценку имущества. 
6. Оценка ущерба, нанесённого недвижимости. Это необходимо, например, в случае ограбления, пожара или затопления. В этом случае привлекают независимых экспертов, которые проводят экспертизу для возмещения ущерба. 

Для сделки купли-продажи;

Для принятия управленческих и инвестиционных решений;

Для кредитования под залог недвижимости;

При разделе имущества;

При вступлении в наследство;

При приватизации;

Оценка для целей МСФО ;

Для переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;

Для оценки вклада в уставный капитал;

Для постановки имущества на баланс (снятия с баланса) предприятия;

При страховании имущества;

При ликвидации предприятия;

Реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости;

Оценка стартовой цены для аукционов.

Какие документы нужны для оценки квартиры и как проходит процедура

Для разных видов недвижимости существуют разные требования. 

Если оценивается строящаяся недвижимость, понадобятся следующие бумаги: 

• паспорт владельца; 
• акт приёма-передачи; 
• договор участия в долевом строительстве. 

При оценке вторичной недвижимости нужно предоставить такой набор документов:

• паспорт владельца; 
• выписка из ЕГРН; 
• документы, подтверждающее основание возникновения права собственности (договор купли-продажи или свидетельство о праве на наследство); 
• технический паспорт. 

Список документов может быть расширен в зависимости от конкретного случая, поэтому полный перечень бумаг лучше уточнить в оценочной компании при заказе процедуры. 

Оценка недвижимости проводится в несколько этапов.

1. Постановка задания на оценку. На этом этапе собственник обращается к оценщику и объясняет цель оценки. Желательно заранее подготовить недвижимость — оценщик будет делать фотографии, которые пойдут в отчёт. 
2. Заключение договора с оценочной компанией. Договор должен содержать цель оценки, описание объекта, размер денежного вознаграждения за проведение оценки и т. д. 
3. Сбор информации. Оценщик выезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет, насколько реальные параметры соответствуют плану БТИ, ищет дефекты и т. д. В процессе оценщик может задать несколько вопросов собственнику — например, о том, как используется эта недвижимость. 
4. Расчёт стоимости. На этом этапе оценщик определяет метод оценки недвижимости, о которых мы говорили выше. Чаще всего используется сравнительный метод.
5. Составление отчёта. В отчёте будет прописано основание для проведения оценки, цель, дата, перечень документов и другая информация. Отчёт может быть в бумажном или электронном виде.

Сроки зависят от типа недвижимости. Например, отчёт о простых типовых объектах можно получить уже спустя несколько дней. Стоимость — от 5000 рублей. 

 

Битвы за имущество бывают столь затяжными, что порой находят своё разрешение только в суде.
Для вынесения справедливого вердикта судья потребует от заявителя неопровержимые доказательства действительной стоимости имущества, на которое он претендует. Это требуется и для расчёта суммы госпошлины, а также для определения стоимости иска.

При отсутствии готовых бумаг таким документом станет отчёт об оценке имущества, подготовленный независимыми оценщиками.
Судебная оценочная экспертиза – это специализированное исследование, проводимое экспертами по поручению заказчика, направленная на получение объективного мнения по делу.

Оценочная экспертиза может включать оценку стоимости имущества, определение финансовых потерь, оценку ущерба, исследование документов и другие виды аналитики в зависимости от специфики технического задания. Ее результаты являются важными доказательствами, помогают принять обоснованное и справедливое решение.

Какие нормы права регулируют проведение оценочной экспертизы?

Проведение судебной экспертизы регулируется нормами права, которые устанавливают процедуру, требования и правила для данного процесса. В России существуют несколько законодательных актов. Именно они определяют основные нормы в указанной сфере.

Одним из главных документов является федеральный закон от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который представляет собой основу правового регулирования оценочной деятельности. Он также определяет требования к квалификации экспертов, их независимости и непредвзятости при выполнении работ. Судебный эксперт оценщик должен обладать знаниями, опытом и умениями в соответствующей области. Он действует объективно и независимо, его заключение основывается на надежных методах и анализе доступной информации.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации содержит положения, касающиеся назначения экспертизы, процессуальных прав и обязанностей экспертов, порядка представления заключений в суд, иные инстанции и их использования при принятии решения, в том числе управленческого.

Кроме того, существуют и другие законодательные акты. Например, в уголовном процессе это Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, в административном процессе – Административный процессуальный кодекс.

В этих правовых актах устанавливаются требования к квалификации людей, которые оказывают услуги эксперта-оценщика, процедуре назначения исследования, правила представления доказательств и экспертных заключений, а также определяется статус и полномочия аналитиков в суде. Они направлены на обеспечение объективности, надежности и справедливости при выполнении исследовательских работ.

Пленум Верховного Суда издает постановления, которые содержат разъяснения и рекомендации по проведению экспертизы. Эти документы обычно относятся к конкретным видам оценочной деятельности и устанавливают требования к квалификации аналитиков, методологии исследования, порядка его организации.

Виды и цели экспертизы

Цели экспертизы различаются в зависимости от запросов заказчика:

• Определение рыночной стоимости имущества: недвижимости, транспортных средств, предметов, земельных участков и других активов. Проводится при рассмотрении споров о праве собственности, разделе имущества, компенсации или возмещении ущерба.
• Оценка ущерба. В случаях причинения ущерба, таких как дорожно-транспортные происшествия или нарушение контракта, оценочная экспертиза может быть организована для определения степени вреда и размера возможной компенсации. Эксперт анализирует факторы, связанные с ущербом, и применяет соответствующие методы оценки, чтобы рассчитать финансовые потери.
• Определение финансового состояния компаний, бизнеса или активов. Актуально в случае развода, раздела совместно нажитого имущества, определения доли в наследстве или при экономических спорах. Специалист анализирует финансовую, бухгалтерскую отчетность, активы, долги и другие факторы для определения их стоимости.
• Разрешение споров. Необходимо, когда стороны не могут достичь соглашения или есть разногласия относительно определенных факторов. Эксперт проводит независимую оценку, анализирует доказательства и предоставляет свои выводы. Это помогает сторонам достичь согласия или дает основу для принятия обоснованного решения судом.

Объекты и предметы оценочной судебной экспертизы

Экспертиза включает в себя исследование различных объектов и предметов в рамках дела:

• Документы и письменные материалы. Консультанты оценивают подлинность авторства, документов, включая письма, договоры, бухгалтерские записи, экспертные заключения и другие письменные материалы, которые имеют значение для заказчика.
• Физические объекты: оружие, следы преступления, следы пожара, автомобили, строительные конструкции и т.д. Эксперты проводят анализ и оценку объектов, чтобы определить их свойства, состояние или возможные повреждения.
• Финансовые и экономические данные: бухгалтерские отчеты, финансовые документы, бизнес-планы, стоимость имущества, потери или ущерб в результате преступления или спора, оценку бизнеса и другие связанные с этим аспекты.
• Медицинские данные, включая записи врачей, иного медперсонала, результаты лабораторных исследований, исследование тела, диагнозы, травмы или состояния здоровья, связанные с делом.
• Технические системы и оборудование: компьютеры, сети, программное обеспечение, телекоммуникационное оборудование и другие виды объектов, связанных с технологиями.
• Недвижимость. Оценочная экспертиза может быть проведена для определения стоимости недвижимости, оценки ущерба в результате повреждений или споров, связанных с недвижимостью, а также для оценки рыночной стоимости при различных юридических процедурах.
• Автомобили и автотранспорт. В случаях аварий, страховых и юридических споров оценивается состояние автомобилей, определяется стоимость ремонта и т.д.
• Интеллектуальная собственность: патенты, авторские права, товарные знаки, программное обеспечение и другие объекты интеллектуальной собственности.
• Оценка ущерба и компенсации. Осуществляется в целях вычисления величины ущерба, стоимости потерянного имущества, финансовых потерь или потенциальных доходов.
• Психологические и психиатрические аспекты. Включает оценку психологических и психиатрических данных, изучение личности, определение умственных состояний, оценку психологического воздействия.

Конкретные объекты исследования зависят от характера дела и его юридического контекста.

Этапы проведения судебной оценочной экспертизы

Процесс судебной оценки включает следующие основные этапы:

• Принятие решения суда о назначении экспертизы. Необходимость определяется требованиями сторон дела или собственной инициативой суда для получения специализированного экспертного мнения.
• Назначение экспертизы. Суд выносит постановление о назначении экспертов и определении предмета изучения. В постановлении указываются конкретные вопросы, которые требуют исследования, а также сроки его выполнения.
• Выбор экспертов. Осуществляется на основе их профессиональной квалификации и опыта в соответствующей области экспертизы. Также ходатайство о назначении определенных специалистов вправе подать стороны тяжбы. Суд может удовлетворить такой запрос или отказать в положительном решении вопроса.
• Представление материалов. Суд предоставляет экспертам необходимые материалы и документы, которые будут использоваться при проведении экспертизы. Специалисты получают доступ к информации, свидетелям и другим ресурсам для всестороннего исследования предмета оценки.
• Проведение исследования. Специалист анализирует представленные материалы, собирает дополнительные данные и информацию, выполняет все необходимые процедуры в соответствии с требованиями экспертизы. На основе полученных сведений производятся расчеты.
• Подготовка экспертного заключения. По завершении исследований эксперт подготавливает письменное заключение, которое содержит его профессиональное мнение и выводы относительно вопросов, поставленных перед ним судом.
• Представление экспертного заключения судье. Оно должно быть ясным, аргументированным, основанным на проведенных исследованиях и анализе фактов.

Стороны дела имеют право на участие в проведении экспертизы. В суде они могут представлять свои доводы, предложения и доказательства, а также задавать вопросы экспертам.

Судья устанавливает порядок оплаты экспертизы. Обычно стороны дела несут расходы на ее проведение, включая зарплату экспертам, за использование лабораторных услуг и другие необходимые затраты.

Экспертное заключение учитывается судом при принятии решения по делу. Он оценивает его значимость, вес и соответствие другим доказательствам и фактам, представленным в процессе.

В определенных случаях суд может назначить рецензента для оценки экспертного заключения и его методологии. Рецензент является независимым специалистом, который анализирует представленную аналитическую работу, проводит свои исследования и расчеты, предоставляет свое собственное мнение судье.

В случае несогласия с судебным решением и экспертным заключением, стороны могут подать апелляцию и обжаловать их. Это может привести к пересмотру исследований или назначению новой оценочной экспертизы.

Преимущества нашей компании в проведении судебной оценочной экспертизы

Наша компания выполняет экспертизу различных объектов исследования. Для назначения в качестве судебного эксперта мы предлагаем заказчику возможность выбора из широкого круга независимых экспертных организаций, которые прошли аккредитацию в арбитражных судах Москвы и Московской области.

Мы гарантируем:

• высокое качество и надежность услуг экспертов оценщиков,
• соблюдение установленных сроков проведения экспертизы;
• полную конфиденциальность информации, полученной в процессе работы, и ее защиту;
• индивидуальный подход к каждому клиенту и делу.

Для заказа консультации вы можете воспользоваться следующими контактами: заполнить онлайн-форму, позвонить по телефону, отправить письмо на адрес электронной почты. Ждем вашей заявки!

Оценка квартир в юридических целях распространена в различных ситуациях, таких как имущественные споры, конфискация имущества должников и другие. Один из известных сценариев – во время бракоразводных процессов или конфликтов между совладельцами квартир, когда разногласия могут привести к вмешательству суда. В таких случаях отчет независимого оценщика с указанием стоимости квартиры становится решающим. Часто каждая сторона нанимает своего оценщика для представления оценки в суде.

Когда супруги совместно владеют квартирой без выделения долей, определение стоимости квартиры в судебном разбирательстве может оказаться сложной задачей. Аналогичным образом, в ситуациях совместного владения оценка стоимости доли не менее важна, особенно в случаях продажи доли, регистрации наследства или раздела имущества.

Существуют три основных подхода к оценке недвижимости, каждый из которых служит различным целям:

1. Доходный

• Прогнозирование потенциального дохода.
• Обычно используется для объектов, предназначенных для сдачи в аренду.

2. Затратный

• Оценка затрат на строительство.
• Применяется к строящимся объектам.
• Включает такие факторы, как износ имущества.

3. Сравнительный

• Широко используемый подход.
• Оценщик проводит сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке.
• Учитываются такие факторы, как этаж, местоположение, площадь, количество комнат, инфраструктура, тип строительства, степень износа, отделка, балкон, охрана, лифт и планировка.

Этапы оценки недвижимости

1. Постановка задачи. Владелец недвижимости сообщает оценщику о цели оценки. Рекомендуется подготовить недвижимость, так как специалист будет делать фотографии для отчета.
2. Договор с оценочной компанией. Оформление соглашения с подробным описанием цели оценки, объекта и денежной компенсации.
3. Сбор информации. Оценщик посещает объект, проводит инспекции, сверяет параметры с планами БТИ и ищет дефекты. Может задавать владельцу вопросы об использовании объекта в процессе.
4. Расчет стоимости. Оценщик определяет метод оценки (часто используя сравнительный подход). Учитываются различные факторы, такие как местоположение, планировка и тип строительства.
5. Подготовка отчета. Отчет включает основу оценки, цель, дату и список документов. Доступен в бумажном или электронном виде.

В суде оценка стоимости может отличаться в зависимости от обстоятельств. Например, если доля должна быть продана на открытом рынке в связи с конфискацией имущества, ее стоимость может быть несоразмерна ее части от общей стоимости квартиры. Это связано с динамикой рынка и реализацией долевой собственности.

Напротив, когда один собственник выкупает долю другого в той же квартире, стоимость доли обычно оценивается прямо пропорционально ее размеру. Технически процесс оценки доли в судебном порядке сродни оценке всей квартиры.

Другим распространенным юридическим сценарием, требующим отчета об оценке, являются требования о компенсации ущерба, причиненного затоплением. В случаях, когда ответственная сторона отказывает в возмещении, компетентный оценщик поможет разрешить данный конфликт.

Крайне важно доверить оценку квартиры при юридических вопросах опытным оценщикам, способным защитить свои отчеты в суде. Учитывая потенциальные конфликты, связанные с судебными спорами, могут возникнуть различные трудности. Например, один из супругов попросту не будет пускать оценщика в квартиру. В таких случаях внешняя оценка, основанная на проверке документов и информации, является законной.

По завершении оценки клиенты получают отчет, соответствующий правовым стандартам. В этом отчете кратко излагаются все расчеты и факторы, учитываемые при определении стоимости их квартиры.

Помните, что оценка квартиры по юридическим причинам является задачей исключительно лицензированных и квалифицированных компаний. Они используют определенный набор процедур, которые включают сбор данных о местном рынке недвижимости, общих экономических условиях в стране и различных факторах, влияющих на цены на недвижимость. Избегайте мошенников и ищите компании, имеющие наибольшее количество отзывов и клиентов.

Споры, в которых потребуется оценка

Судебная оценка недвижимости может потребоваться в абсолютно разных ситуациях, даже когда спор не касается права собственности на недвижимость. К числу типичных ситуаций, когда оценка рыночной стоимости объекта представляется неизбежной, можно отнести следующие споры:

1. Раздел имущества при разводе. Семейное законодательство требует равнозначного раздела нажитой супружеской собственности, если договором между супругами не определено иное. Если они не смогли договориться, раздел осуществляется судом. В случае если одна из сторон претендует на целый объект недвижимости, а вторая – на компенсацию, размер возмещения рассчитывается от рыночной стоимости, установить которую помогут результаты оценки.
2. Раздел наследственного имущества. Если наследники не могут сами разделить наследство, приходится идти в суд. Имущество каждого из наследников должно соответствовать его доле в наследстве. Но в отношении некоторых объектов, в частности недвижимости, может действовать правило, по которому один из наследников получает преимущественное право его получения. В этом случае он обязан выплатить другим наследникам компенсацию. Для определения ее размера тоже потребуется судебная оценка стоимости объекта.
3. Обращение взыскания на недвижимое имущество. В случае обращения взыскания на квартиру в рамках исполнительного производства приставы обязаны не только описать квартиру, но и выставить ее на продажу по цене, установленной по результатам оценки. Собственник недвижимости, являющийся должником, заинтересован в том, чтобы объект был оценен как можно дороже. Если результаты оценки, заказанной работниками ФССП, его не устраивают, он вправе оспорить ее в суде, ходатайствуя о назначении независимой экспертизы.
4. Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд. В случае реализации крупных инфраструктурных проектов, постройки дорог, газопроводов, стадионов или в случае сноса аварийного дома, государство/субъект/муниципалитет вправе изъять объект. За изъятую недвижимость собственнику положена компенсация, которая рассчитывается по результатам независимой оценки.
5. Оспаривание кадастровой стоимости. Собственники квартир, домов и земельных участков обязаны платить налог на недвижимость, рассчитанный на основе кадастровой стоимости. Если она завышена, владелец вправе оспорить ее в суде, предъявив собственную оценку либо ходатайствуя о проведении независимой экспертизы. Новые результаты станут основанием для снижения имущественных налогов.

Цели проведения судебной оценки

Независимо от того, производится ли оценка гаража для суда, квартиры или частного дома, единственная и главная цель таких мероприятий – объективное определение рыночной стоимости спорного объекта.

Цели установления рыночной стоимости опять же могут отличаться, так как они тесно связаны с предметом спора и обусловлены определенными исковыми или встречными требованиями.

Оценка дома для суда может быть запрошена в целях:

• выявления стоимости доли в праве собственности на конкретный объект недвижимости;
• определение размера компенсации в случае конфискации или преимущественного (договорного) перехода права собственности;
• установления справедливой цены при выставлении изъятого имущества на торги;
• расчета цены иска для определения размера судебного сбора в отношении исков имущественного характера, рассчитываемых согласно пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК;
• снижение налога на недвижимость при завышении кадастровой стоимости, рассчитанной методами массовой оценки, и так далее.

Цели проведения объективной оценки, по большому счету, значения не имеют. Она назначается по определению суда или проводится по заявке заинтересованной стороны. Сама цель не влияет на результаты, хотя и фигурирует в договоре на проведение оценки и задании для оценщика.

некоторых ситуациях нам приходится обращаться в суд для восстановления справедливости. При возникновении имущественных споров многие прибегают к такой услуге, как анализ стоимости объекта или услуги. В большинстве подобных ситуаций она нужна при оценке товара, так как обычно при совершении сделок, если они не были заключены с банком, редко кто прибегает к независимому анализу цен.
ИНОА оказывает подобную услугу. Наши специалисты имеют большой опыт такой оценки, поэтому вы можете не беспокоиться о том, что наша оценка для суда будет необъективной или недостаточно верной.

Что необходимо сделать для подобной оценки

В первую очередь, необходимо предъявить все имеющиеся документы, а также предусмотреть день для проведения исследования экспертом. Только в этом случае может быть проведена оценка для суда. В противном случае она будет необъективной, а значит, недействительной. Если вам необходима такая услуга, обращайтесь в ИНОА наши специалисты всё вам подробно расскажут и помогут быстро и грамотно оформить заключение, полученное в ходе оценки товара или услуги для суда.